Советник гендиректора строительного холдинга «КСК» Михаил Крайнов – о тарифах, проблемах управляющих компаний и главной боли многоквартирных домов

Каждый месяц мы платим за квартиру. Но всегда ли понимаем – за что именно и кому? Почему одни управляющие компании банкротятся, другие – «выживают» за счёт дополнительных услуг, а третьи вообще отказываются брать дом под управление?
Об этом и не только в подкасте «Это важно!» на Ивановском общественном телевидении рассказал Михаил Крайнов – советник генерального директора строительного холдинга «КСК», человек с большим управленческим опытом и пониманием того, как устроена городская система ЖКХ.
Зона постоянного напряжения
Первое, о чём говорит эксперт: отрасль управления многоквартирными домами – это не стабильный бизнес, а зона постоянного напряжения.
– И как отрасль оказания услуг, и как отрасль бизнеса – она далеко не стабильная, – отмечает Михаил Крайнов. – Поэтому периодически происходит передел рынка.
Среди управляющих компаний (УК) выделяются несколько категорий:
- компании при застройщиках,
- независимые УК,
- УК, пришедшие из других регионов,
- муниципальные УК.
У каждой – своя судьба. Однако общая проблема, напоминает эксперт, тянется с давних времён.
– Когда я был депутатом городской думы в Тейкове, я всегда задавал руководителям УК один и тот же вопрос на отчётах: «Покажите мне смету вашего бизнеса. Из чего она состоит?» – рассказывает Крайнов. – И все сразу уходили в глухую оборону. Никто не мог ничего представить.
По словам эксперта, в те годы шла повальная «собираемость» денег с граждан без вложения их в обслуживание домов.
– Это мошенничество, – прямо говорит он. – Люди собирали деньги, потом компания банкротилась. Жители начинали скандалить, менять УК, но абсолютно ничего не менялось. Прозрачности и отчётности не было от слова «совсем».
Государственные УК: почему от них отказались?
Ведущий Сергей Клюхин напоминает о примере «Славянки» – государственной управляющей компании при Минобороны. Отзывы о ней были неплохие, особенно в военных городках с дисциплинированным населением и субсидиями. Почему от такой модели отказались?
– Это был непрофильный актив, – поясняет Крайнов. – Но история там примерно та же, что и со «Спецстроем», где, по-моему, привлекли к ответственности одиннадцать генералов за хищения миллиардами.
Частник или государство: что эффективнее?
Если государственная структура работала, возникает вопрос: зачем пускать на рынок частника, да ещё и мошенника?
– Для того чтобы частник работал эффективно, необходимо эффективное законодательство и контроль за исполнением обязанностей, – отвечает эксперт. – Но такого законодательства до сих пор не выработано.
Он приводит типичную картину: жители хотят сменить УК, собирают подписи, но в протоколах, как выясняется в суде, подписи подделаны. Компания продолжает сидеть на месте, получать деньги и не исполнять обязанности.
– Для определённой группы мошенников при слабом законодательстве это, конечно, хлеб, – констатирует Крайнов.
Передать всё государству, по его мнению, тоже не вариант: слишком много частных домов, пришлось бы неимоверно расширять штат. Да и тариф для окупаемости потребовался бы другой.
Экономика одной управляющей компании
Михаил Крайнов приводит простой арифметический расчёт. Возьмём дом площадью 5-7 тысяч квадратных метров. Умножаем на действующий тариф – получаем около 150 тысяч рублей сборов в месяц.
– Зарплата хорошего управленца – около ста тысяч, – перечисляет эксперт. – А ещё нужны технический заместитель, юрист, бухгалтер, слесарь-сантехник, дворник. Плюс аренда помещения, уборка снега, вывоз мусора.
Итог: даже при самых скромных затратах выходит около 500 тысяч рублей в месяц. Рентабельность наступает только тогда, когда у компании в управлении не менее 70 тысяч квадратных метров жилья – несколько домов.
– Но как только у тебя 70 тысяч «квадратов», ты уже не можешь содержать одного слесаря и одного дворника. Штат расширяется, – объясняет Крайнов. – И тут – страховые случаи: потекла крыша, люди подали в суд, отсудили 300–500 тысяч. Откуда эти деньги, если у УК нет прибыли?
Вывод эксперта категоричен:
– При том тарифе, который есть сегодня, этот бизнес зыблется на грани заведомого неисполнения регламентов. Я не видел ни одной управляющей компании, которая за счёт собственной прибыли купила бы газонокосилку или трактор для уборки снега. Как отдельный вид бизнеса управляющие компании не прирастают.
Передел рынка и чаты: где скрываются конкуренты
Откуда же тогда берутся новые игроки?
– Как раз за счёт передела рынка, – поясняет Крайнов. – Приходят, смотрят домовые чаты, находят недовольных, «прикармливают» их, убеждают, что пора менять УК.
Но, предупреждает эксперт, смена компании чаще всего ничего не улучшает. Проходит год – и выясняется, хотя тариф остался прежним (менять его нельзя), зато появились «дополнительные услуги»: юридическая помощь, уборка, ещё что-то. В итоге жители начинают платить в два раза больше.
– Те, кто кричал громче всех, почему-то молчат. А улучшений нет. Есть только ухудшения, – говорит Крайнов.
УК застройщика: почему это лучший вариант
При этом эксперт признаёт: преимущество имеют управляющие компании, созданные при застройщиках.
– У них есть финансовая подушка. Застройщик заинтересован в том, чтобы управление домами было в одних руках. Это продвижение продукта на рынке: мы не просто строим красивый дом, но и обеспечиваем комфортное проживание в нём, – объясняет Михаил Крайнов. – Такая УК перекрывает своими ресурсами недостатки, которые другая перекрыть не может. И ей не нужно валить всё на строителей – они свои.
Особенно это важно в первые три года после сдачи дома, когда жильцов ещё мало, а ремонтов и уборки – много. Для посторонней УК этот период убыточен.
– Ни одна чужая управляющая компания только что построенный дом не возьмёт, – утверждает Крайнов. – А своя работает. И когда через три-четыре года дом заселяется и все недостатки устранены, другие на него начинают поглядывать со стороны: «Дайте мы сюда зайдём». Но заходят они не на качестве обслуживания, а на «пускании пыли в глаза».
«Ваш звонок очень важен для нас» – как работают коммуникации
Эксперт обращает внимание на современный тренд: молодые, прыткие управленцы пытаются заработать именно на коммуникациях, а не на услугах.
– В чате написали: «Проблема!» Тут же прибегает «мальчик или девочка»: «Наш звонок очень важен для вас! Мы уже заказали! Мы уже вызвали!» – описывает Крайнов. – У человека ментально проблема снимается – ведь на его посыл отреагировали. Он уже удовлетворён – даже если проблема не решена. Это психология, а не экономика.
Главная проблема: мировоззрение и воспитание
На вопрос ведущего о том, что нужно изменить в первую очередь, Михаил Крайнов отвечает неожиданно.
– В первую очередь – мировоззрение и воспитание гражданина, – говорит он. – Человек должен осознать, что дом – это не только его квартира. Заходя в подъезд, не надо тыкать обе кнопки лифта (это общедомовое имущество), не надо хлопать дверями так, что доводчики вылетают, не надо позволять детям расписывать стены. Если взрослые это видят – должны делать замечание.
Он предлагает вернуться к практике домовых комитетов – инициативных групп, наделённых полномочиями представлять интересы жильцов.
– Работать с председателем дома гораздо проще, чем со всем домом в чате, – замечает эксперт.
Тариф, субсидии и «потребительский террор»
Законодательство, по мнению Крайнова, должно обеспечить тариф, при котором бизнес становится рентабельным. Если граждане не могут оплачивать реальный тариф – разницу должно субсидировать государство.
– Но отдавать этот бизнес полностью в государственные или муниципальные руки вряд ли получится: это слишком затратно, – говорит он. – Государство от него фактически отказалось. А муниципальные УК – это вынужденная мера, когда никто не идёт и управление парализовано.
Отдельная проблема – дома, куда не заходит ни одна управляющая компания.
– Там есть категория граждан, которых можно назвать «бытовыми террористами». Всё не так, одна жалоба, вторая, суды, штрафы. Заходить туда невыгодно и крайне неприятно, – свидетельствует Крайнов. – Судебная система в защите прав потребителей выстроена жёстко, и в 90% потребителя признают правым. Поэтому такие дома остаются без управления.
ТСЖ или УК: что лучше?
Ведущий задаёт неудобный вопрос: сам Михаил Крайнов живёт в доме с ТСЖ. Но при этом в эфире говорит, что управляющая компания застройщика лучше.
– Если делать градацию, то ТСЖ лучше, чем нерадивая УК, которая только пиарится и ничего не делает. Там есть ответственность в отдельно взятом доме, – признаёт эксперт. – Но у ТСЖ никогда не хватит денег на серьёзные расходы. У управляющей компании – консолидированный бюджет с нескольких домов. А у УК при застройщике – ещё и дополнительное финансирование. У ТЖК всего этого нет.
Важный вывод: дом – это единый организм
В завершение разговора Михаил Крайнов напоминает простую истину: многоквартирный дом – это общее имущество, единый организм.
– Нельзя перекладывать ответственность только на управляющую компанию и жаловаться на неё в чатах. Нужно самим относиться к дому как к своему. И тогда, возможно, и тариф покажется обоснованным, и крыши перестанут течь.
Справка «ИОТ»:
Михаил Юрьевич Крайнов – советник генерального директора строительного холдинга «КСК», имеет большой опыт работы в сфере городского хозяйства. Ранее избирался депутатом Городской думы города Тейково.
Строительный холдинг «КСК» работает на рынке Ивановской области, в том числе возводит жилые комплексы с собственной инфраструктурой и последующим обслуживанием домов.