Дневник московского риелтора

Как всегда, по понедельникам делюсь своими наблюдениями за рынком недвижимости ЮЗАО. Сегодня посмотрю, что происходит с самой дефицитной позицией - с “однушками”. Условия прежние - внутри МКАД, НЕ первый этаж, квартиры от 30м2, разумная доступность от метро. На первом месте, пока еще, квартира в Теплом Стане, в многоподъездной 9ти этажке, на Профсоюзной улице. Все-таки лето немного похоже само на себя, иногда появляются варианты по более-менее разумной цене и несмотря ни на что, тут же находят покупателей. С этой квартирой вышло то же самое. Объявление появилось несколько дней назад. Поскольку мои клиенты интересовались “однушкой” я сразу выяснил про документы - с ними все хорошо. Через два дня после этого за квартиру внесли аванс (не мы). Состояние нежилое, печальное. Вот она, квартира по рыночной цене, которая составляет сегодня 11,5 млн. или 349к за м2. Далее идет “однушка” в таком же доме, на ул. Рокотова. Место - так себе. Квартира в нежилом состоянии, даже смотреть страшно :). Пр

Продолжаю рассказывать по четвергам про свои сделки. Вы, возможно, спросите: «А бывают у вас простые сделки?» А я отвечу: «Да, бывают! Но редко». Получилось так, что я продавал «трешку» со сложными документами на Рублевском шоссе (внутри МКАД). До меня ею занимался коллега, который, как мне показалось, «перегнул палку» и выставил объект слишком дешево. Когда квартира стоит сильно ниже рынка, у многих покупателей чисто психологически срабатывает защитный рефлекс, им кажется что что-то тут не так и они даже не хотят узнавать почему квартира столько стоит и проходят мимо. «А при чем тут однушка?» — спросите вы. Дело в том, что у потенциальных покупателей той самой «трешки» была однокомнатная квартира в панельном доме хорошей серии рядом с метро «Митино», которую они сдавали. Хорошо иметь квартиру в Москве у метро. Любого :) Я занялся продажей этой однушки. Несмотря на довольно высокую цену и рекламный экран торгового центра, который вечером был сильно «заметен», объект продался очень быс

Продолжаю наблюдать за самыми доступными по цене квартирами в ЮЗАО. Сегодня посмотрю, что происходит с “трешками”. Условия прежние - НЕ первый этаж, внутри МКАД, дома от 9 этажей, разумная доступность от метро. На первом месте сегодня квартира в многоподъездной 9ти этажке на Голубинской улице. Как ни странно, у квартиры правильно указана площадь. Квартира появилась недавно, затем за нее внесли аванс и она пропала, но видимо что-то пошло не так и она “вернулась”. Подтверждает опасения также готовность продавца заплатить комиссию 100к риелтору покупателя. Хотя, тому что приведет покупателя на флип квартиру на ул. ген. Тюленева предлагают аж 500к. Квартира подготовлена для ремонта - сделан демонтаж. Много фотографий, но ничего про документы. Видимо есть нюансы, если быстро продать не вышло, несмотря на интересную цену - 269к за 2 или 15,9 млн. Это дешево. И место хорошее. Если еще неделю/другую провисит, позвоню, узнаю что там. 🙂 Далее идет такая же “трешка”, но на улице генерала Тюленев

Сегодня расскажу о продаже квартиры в довольно известном доме на Ленинском проспекте. Не знаю почему, но очень люблю Ленинский. Как-то уж так сложилось. Прям вот могу даже без карты вспомнить какие где дома, конечно не по адресам, внешне. Да и живу я тоже на Ленинском, хоть и пока не в своей квартире 🙂 Впрочем - это мои “тараканы”. Сегодня речь о продаже квартиры в одном из домов, недалеко от метро, известным по магазину фарфора, который был так вожделен в советское время. А знаете ли вы, что у это дома разное количество этажей? Со стороны Ленинского их меньше. Я не знал. Когда вы заходите во двор дома, что-то чувствуется, но разница все-равно не очевидна, а между тем, квартира которую я продавал по по факту была на третьем этаже, а по документам на -1 этаже. Обратная сторона дома значительно ниже, как бы в овраге. Квартиру смотрели довольно часто и несмотря на вполне приличное состояние, никто не решался купить. Кого-то смущал отключенный газ - просто перекрыли вентиль и использовали

Пару дней назад Росреестр опубликовал статистику по вторичке на май. Если очень коротко - ничего нового. В мае рынок затихает. В этот раз он “затих” на 25% по сравнению с апрелем. Сделок по итогам мая стало сильно меньше, но на ценах это не сказалось. Пожалуй они перестали расти, но предложений мало и при появлении интересных вариантов они очень быстро находят покупателя. Очень показательна динамика общего количества сделок за три года - с января по май оно практически не изменилось. Просто поразительная стабильность! 🙂 Общее замедление рынка чувствуется, пожалуй, только на рынке найма. Найти хороших нанимателей в конце весны-летом значительно сложнее. Сейчас в работе есть две квартиры и если бы зимой-осенью они сдались бы быстро, то летом это только ворох сообщений от потенциальных нанимателей с кошечками/собачками. Я терпеливо объясняю, что их готовность возместить расходы на возможные повреждения, во-первых это только разговоры и никакой депозит не покроет расходы, а во-вторых, от

По традиции, начинаю понедельник с обзора самых доступных по цене квартир в ЮЗАО. Сегодня посмотрю, что происходит с моими любимыми “двушками”. Это разумный компромисс для тех, у кого есть деньги или возможность и желание их занять, и стоимостью, ведь двушки стоят почти как однушки, но при этом, все-таки комнат целых две 🙂 Условия прежние - внутри МКАД, НЕ первый этаж, площадь от 35 м2, разумная доступность от метро. На первом месте, как почти всегда, квартира на ул. Генерала Тюленева. Кстати, недавно наткнулся на блог одного флипера, который продает на этой улице 3х комнатную квартиру в доме серии II-49 (многоподъездная 9ти этажка). Почитал описание - кухня 8 м2. Удивился. Открыл объявление - пришел в ужас. Эти идиоты снесли капитальную стену между кухней и комнатой. Мало того, что квартира стоит 26 млн, так тот, кто потратит эти деньги довольно сильно рискует, т.к. капитальные стены не просто так нельзя сносить. Впрочем, вернемся к “двушкам”. Квартира в продаже с весны, и видимо рие

Классика от ВТБ - другая ставка, другие условия расчетов и сделка длинной в 6 часов. На днях прошла сделка, о подготовке которой немного рассказывал недавно. Видимо не везет мне с ВТБ, хотя очевидно что не только мне. Накануне сделки, за 3,5 часа до окончания рабочего дня, банк сообщил нашему покупателю, что они не согласны со стоимостью квартиры и либо повышают ставку, либо пересматривают размер первоначального взноса (ПВ). Раньше таким “баловался” только Газпромбанк, но видимо у ВТБ клиентов немного, а миллиарды, потраченные на ТВ рекламу, нужно как-то отбивать. 🙂 Клиенту повезло, его риелтор уговорила оценщиков сделать новый отчет, у меня получилось перед сделкой организовать приезд фотографа на квартиру, отчет сделали за час до сделки и, о чудо, клиенту сохранили ставку, но увеличили ПВ. Но это были, как потом выяснилось, “цветочки”. У ВТБ, как сейчас модно, сделку готовят одни люди - собирают документы, озвучивают требования и возможности банка, согласовывают все детали, оформляю

По традиции начинаю неделю с обзора минимальных цен на квартиры в любимом ЮЗАО. Сегодня, как всегда с опаской, посмотрю что происходит с однушками.:) Каждый раз рассматривая цены на “однушки” ловлю себя на мысли, что цены на квартиры уже стали недоступны обычным людям со средним доходом и скромные 33 квадратных метра превратились в слитки золота, обладание которыми удел весьма немногих 🙂 Что ж - будем работать еще усерднее, чтобы стать обладателем заветных метров в Столице.:) Условия прежние - внутри МКАД, НЕ первый этаж, площадь квартиры от 30м2, разумная доступность от метро. На первом месте сегодня “однушка” в 9ти этажке на ул. Рокотова. Многие читатели знают мое отношение к этому месту - встречаются наркоманы и тараканы . Осторожнее! В остальном - убитая напрочь квартира, в которой уже сделан демонтаж. Про документы - ничего, кроме загадочной фразы: “квартира в собственности”. Хм… Кабы она была не в собственности, ее нельзя было бы купить. Далее текст нам сообщает, что квартира дл

Сегодня расскажу о сделке, которая сейчас в стадии завершения. Да, я тоже не отстал от моды и в процессе продажи повышал цену на квартиру аж дважды! А что делать !? 🙂 Опыт подсказывает, что если звонков много это хорошо, но мало что значит, но если их слишком много, то нужно повышать цену. Так я и сделал. Параллельно показав квартиру трем самым оперативным из звонивших “первой волны”. После первого повышения цены звонков стало меньше. По итогам просмотра, посмотрев как реагировали люди, я поднял цену еще раз и все встало на свои места. Конечно, многие возмущались, но моя задача продать квартиру по максимальной цене и не всегда получается ее определить заранее. К тому же причина, по которой собственник решил продать эту квартиру, была покупка другой, которая появилась в продаже, полностью его устраивала и нужно было ее “не упустить”. По покупаемой квартире “выгрызал” буквально каждые 50000 рублей от цены. Раньше “шаг” был в 100к 🙂 Звонки почти прекратились, а те что поступали стали бо

Сегодня первый день лета и к тому же понедельник. Продолжу традицию и посмотрю, что происходит с ценами на самые доступные квартиры в ЮЗАО. Сегодня на очереди “трешки”. Условия прежние - НЕ первые этажи, дома от 9 этажей, внутри МКАД, разумная доступность от метро. На первом месте сегодня небольшая квартира на ул. Инессы Арманд. Эта улица один из традиционных лидеров моего обзора, но несмотря на это продавцы квартир на ней, делая вид, что они не в курсе, пытаются на фоне общего ажиотажа, выжать из цены максимум. С этой квартирой пока не получается, т.к. цена 316 к за м2 выглядит диковато. Как ни странно, площадь у квартиры указана правильно. Остальное - грусть печаль. Место плохое, квартира маленькая (49 м.2), состояние плохое. Цена 15,6 млн. (316к за м.2) выглядит откровенно дорого. Такие квартиры в конце прошлого года стоили не более 12,5 млн, особенно в таком месте, сейчас все изменилось, но черт возьми, не настолько же… На фото в рекламе весна, квартира в продаже недавно. Думаю чт